물류센터 공급절벽, 산업용 부동산 임대료가 오르는 이유

물류센터 시장에 공급절벽이 왔습니다. 세빌스코리아에 따르면 2025년 3분기 수도권 물류센터 거래규모는 3조 1,000억 원으로 전년 대비 42% 증가한 반면, 신규 공급은 53만㎡로 73%나 급감했어요. CBRE도 서울 수도권의 신규 완공 물량이 전년 대비 70% 감소할 것으로 전망합니다.

공급이 줄고 수요가 유지되면 임대료가 오릅니다. 물류센터 공실률은 빠르게 10% 이하로 안정화되는 추세예요. 3PL(제3자물류) 업체와 이커머스 사업자가 전체 수요의 77%를 차지하면서 구조적인 수요 기반이 탄탄합니다. CBRE는 2000년 이전에 지어진 노후 물류시설은 순흡수(net absorption)가 마이너스인 반면, 2022년 이후 신규 시설은 2억 평방피트 이상의 순흡수를 기록한다고 분석했어요.

이 트렌드가 경북 산업부동산에 미치는 영향은 두 가지입니다. 첫째, 수도권 물류비 상승으로 지방 물류거점의 가치가 재평가됩니다. 경주 외동의 현대모비스 영남물류센터(81,000㎡)가 좋은 사례예요. 둘째, 산업단지 내 물류 기능을 갖춘 시설의 임대료가 상승합니다.

경상북도의 물류 인프라는 의외로 탄탄합니다. CJ대한통운 포항물류센터(경주시 강동면 소재), 외동물류센터 등이 운영 중이고, 울산항(30분)과 부산항(1시간) 접근이 가능해요. 경부·중앙·동해고속도로가 교차하는 교통 요충지라는 점도 물류 입지로서의 강점입니다.

물류센터 투자를 고려한다면 두 가지를 주목하세요. 첫째, A급(Grade A) 물류센터와 노후 시설의 양극화가 심해지고 있어서 신규 투자 시 최신 스펙으로 건설해야 합니다. 둘째, 냉장·냉동 물류(콜드체인)는 별도 시장으로 성장 중인데, 아시아태평양 지역에서 한국의 콜드체인 인프라는 아직 부족한 상태예요.

물류센터 건설에도 인허가가 필요합니다. 물류창고업 등록, 건축허가, 개발행위허가 등을 거쳐야 하고, 대규모 시설이면 교통영향평가도 받아야 해요. 산업단지 내에 건설하면 인허가가 간소화되므로, 경북 지역 산업단지의 물류 용지를 선점하는 전략이 유효합니다.